שי שטרן בראיון מיוחד: למה שוק הנדל״ן לא בדרך לקריסה, איפה הכוח חוזר לקונים, ולמה דווקא עכשיו מתחיל להיוולד העשור הבא של ההזדמנויות
הריבית עלתה.
העסקאות האטו.
הציבור נכנס להמתנה.
ובמשך חודשים ארוכים נדמה היה שכל שיחה על נדל״ן בישראל מתחילה ונגמרת באותה שאלה:
“מתי המחירים יירדו?”
אבל מתחת לרעש, משהו עמוק הרבה יותר מתחיל לקרות.
שי שטרן, בעלי משרד [RE/MAX באר שבע]ואופקים, חי את השטח כבר יותר משני עשורים. בתקופה שבה חלק מהציבור יושב על הגדר, הוא מזהה שוק אחר לגמרי. שוק מפוכח יותר, מדויק יותר, ובעיקר כזה שבו חוזר ההיגיון הכלכלי.
בראיון מיוחד הוא מסביר למה מי שממשיך לחשוב כמו ב 2021 יתקשה להבין את 2026, איך נולדות היום העסקאות הטובות באמת, ולמה לדעתו באר שבע נמצאת באחת מנקודות הזינוק המעניינות בישראל.
שאלה: כולם מדברים על קיפאון, האטה ואפילו קריסה. מה אתה באמת רואה בשטח?
שי שטרן:
“אני חושב שהטעות הכי גדולה היא לנסות לנתח את השוק דרך פחד.
אנשים רגילים לחשוב שנדל״ן עובד רק בשני מצבים. או טירוף או קריסה. אבל המציאות הרבה יותר מורכבת מזה.
אנחנו לא בשוק קורס.
אנחנו גם לא בשוק של אופוריה.
אנחנו בשוק שעובר התבגרות.
במשך שנים הכסף היה זול, כמעט כל נכס נמכר, והרבה אנשים התרגלו לחשוב שכל החלטה בנדל״ן היא החלטה טובה. התקופה הזאת הסתיימה.
והאמת? זה בריא.
כי היום השוק חוזר לבדוק דברים אמיתיים.
לוקיישן.
ביקוש.
תכנון.
איכות נכס.
ואיכות עסקה.
העשור הבא כבר לא יתגמל כל עסקה.
הוא יתגמל עסקאות נכונות.”
שאלה: מצד שני, הציבור מסתכל על המודעות ואומר “המחירים לא באמת ירדו”.
שי שטרן:
“כי הציבור עדיין מסתכל על הכותרת של העסקה ולא על העסקה עצמה.
פעם לא היה כמעט משא ומתן.
היית מפרסם נכס והטלפון היה מתפוצץ.
היום זה עולם אחר.
יש יותר גמישות.
יש יותר זמן לבדוק.
יש יותר אפשרות לנהל משא ומתן נכון.
הריבית גבוהה יותר ממה שהציבור התרגל אליו, וזה בהחלט משפיע על ההחזר החודשי. אבל צריך להסתכל על כל העסקה, לא רק על שורת המשכנתא.
בתקופות כאלה, הרבה פעמים ההזדמנות לא מגיעה מהריבית אלא ממחיר הקנייה.
אם משפחה או משקיע מצליחים לרכוש נכס במחיר נמוך יותר ב 100 או 150 אלף שקל לעומת מה שהיה אפשרי בשוק חזק יותר, זו הטבה משמעותית מאוד. לפעמים היא שווה יותר מהמתנה ארוכה לירידה קטנה בריבית.
לכן השאלה הנכונה היא לא רק כמה הריבית היום, אלא מה מחיר הכניסה לעסקה, מה יכולת ההחזר, ומה הערך של הנכס לאורך זמן.”
“השוק לא מת. הוא פשוט הפסיק לעבוד בצורה אוטומטית.”
שאלה: אתה אומר בעצם שהכוח חוזר לקונים?
שי שטרן:
“לקונים שמבינים מה הם עושים, חד משמעית כן.
אבל חשוב להבין משהו.
רוב שוק הנדל״ן בישראל בכלל לא מורכב ממשקיעים.
הוא מורכב ממשפרי דיור.
משפחות שרוצות:
* עוד חדר לילדים
* איכות חיים טובה יותר
* שכונה טובה יותר
* ממ״ד
* מרפסת
* או פשוט להתקדם שלב בחיים
והמון מהם יושבים היום על הגדר מתוך פחד.
דווקא להם אני אומר שצריך להסתכל על התמונה המלאה.
כי מי שמוכר וקונה באותו שוק, מושפע משני הצדדים.
אם השוק יורד קצת, גם הנכס הבא שהם רוצים לקנות מושפע מזה.
ולפעמים אנשים מפספסים שנים של איכות חיים בגלל ניסיון לתזמן את השוק בצורה מושלמת.
בסוף, נדל״ן למגורים הוא לא רק אקסל.
הוא החיים עצמם.”
---
שאלה: אז לדעתך משפרי דיור צריכים לחכות פחות?
שי שטרן:
“אני חושב שהם צריכים לפעול נכון, לא לפעול מפחד.
אנשים מחכים לפעמים שנה או שנתיים בשביל לנסות לחסוך עוד קצת במחיר או בריבית, אבל בזמן הזה החיים ממשיכים.
הילדים גדלים.
הצרכים משתנים.
והמשפחה נשארת בבית שכבר לא באמת מתאים לה.
אם משפחה מצליחה לעשות מעבר נכון, באזור נכון וביכולת כלכלית נכונה, הרבה פעמים ההחלטה הזאת שווה הרבה יותר מניסיון לנצח את השוק.
כי בסוף, בית הוא לא רק השקעה.
הוא המקום שבו המשפחה שלך חיה.”
---
שאלה: הרבה משקיעים עדיין יושבים על הגדר. מה לדעתך הם מפספסים?
שי שטרן:
“היסטורית, העסקאות הכי טובות נולדו בתקופות שבהן השוק היה רגוע יותר והציבור hesitated.
דווקא בתקופות כאלה מתחילים להיווצר פערים בין מחיר מבוקש למחיר סגירה אמיתי.
יש מוכרים שמתפשרים.
יש יותר גמישות.
ויש יותר אפשרות לייצר עסקאות נכונות.
אבל כדי לזהות אותן צריך להכיר שוק, להבין אזורים ולדעת להסתכל קדימה.”
---
שאלה: אתה מדבר הרבה על באר שבע. למה אתה כל כך מאמין בעיר?
שי שטרן:
“כי אני מסתכל על יסודות, לא על טרנדים.
כשאתה בוחן עיר לעשור קדימה, אתה צריך לשאול:
האם אנשים ירצו לחיות כאן?
האם תהיה כאן עבודה?
האם תהיה כאן תחבורה?
האם תהיה כאן צמיחה אמיתית?
ובבאר שבע התשובה היא כן.
יש כאן שילוב שקשה למצוא בישראל.
אוניברסיטה חזקה.
פארק הייטק.
מעבר צה״ל דרומה.
בית חולים חדש.
רכבות.
פיתוח אדיר.
ומחירים שעדיין מאפשרים לאנשים להיכנס לשוק.
זאת לא סיסמה שיווקית.
אלה תהליכים שקורים מול העיניים שלנו.”
---
“בשוק של היום לא מנצחים בגלל תחושת בטן או כותרת בעיתון. מנצחים בזכות בדיקה מקצועית, משא ומתן נכון ומחיר קנייה נכון.”
---
שאלה: אז מה התחזית שלך לשנים הקרובות?
שי שטרן:
“אני חושב שהשוק הישראלי הולך להיות הרבה יותר מקצועי.
פחות קניות מתוך לחץ.
יותר בדיקות.
יותר חשיבה ארוכת טווח.
ויותר משמעות לאיכות העסקה.
מי שימשיכו להצליח יהיו אנשים שמבינים תכנון, סבלנות, ניתוח נכון ולוקיישן אמיתי.
כי בסוף, נדל״ן הוא לא משחק של מי צודק בכותרות.
הוא משחק של מי יודע לזהות ערך לפני כולם, ומי יודע לקבל החלטות נכונות גם בתקופות של אי ודאות.”
שוק הנדל״ן בישראל 2026 | תחזית נדל״ן ישראל | מחירי דירות בישראל | האם מחירי הדירות ירדו | האם כדאי לקנות דירה עכשיו | ריבית ומשכנתאות | משפרי דיור | השקעות נדל״ן בישראל | שוק הדירות בישראל | מומחה נדל״ן ישראל | שי שטרן | רימקס באר שבע | RE/MAX באר שבע | באר שבע נדל״ן | השקעות בבאר שבע | הזדמנויות נדל״ן 2026 | קניית דירה בתקופת ריבית גבוהה | שוק המשכנתאות בישראל | מגמות נדל״ן בישראל | נדל״ן בתקופת אי ודאות | מחירי דירות 2026 | עסקאות נדל״ן חכמות | שוק הנדל״ן אחרי עליית הריבית | האם לחכות עם קניית דירה | כוח המיקוח בשוק הנדל״ן | משא ומתן בנדל״ן | לוקיישן והשקעות נדל״ן | השקעות בפריפריה | באר שבע העתיד של הנדל״ן | שוק הנדל״ן בדרום | מעבר צה״ל דרומה נדל״ן | פארק ההייטק באר שבע | אוניברסיטת בן גוריון נדל״ן | איכות חיים ומשפרי דיור | קניית דירה למשפחה | שוק הנדל״ן למגורים | הזדמנויות נדל״ן בישראל | נדל״ן ישראל חדשות | כתבות נדל״ן ישראל | מגזין נדל״ן ישראלי