למכור ואז לקנות, או לקנות ואז למכור? בואו נעשה סדר

יונתן עוזר מחברת רי/מקס באר שבע בא לעשות לכם סדר אז בשעה טובה החלטתם לצאת לדרך ולמכור את הבית שלכם. כמעט מיד עולה אחת השאלות המשמעותיות ביותר בתהליך: מה עושים קודם - מוכרים את הבית הקיים ורק אחר כך קונים, או שמוצאים את הבית הבא ורק אז מוציאים את הנכס הנוכחי למכירה? זו שאלה שמעסיקה כמעט כל משפחה שנמצאת בתהליך של מעבר, ובצדק. מדובר בהחלטה שיכולה להשפיע על הביטחון הכלכלי, על יכולת המיקוח בעסקה, על התזמון ובעיקר על השקט הנפשי לאורך הדרך. אבל חשוב להבין כבר בהתחלה: אין כאן תשובה אחת שמתאימה לכולם. ההחלטה צריכה להתבסס על מספר גורמים - ההון העצמי שעומד לרשותכם, היכולת לקבל מימון, סוג הנכס שאתם רוצים לרכוש, אזור המעבר, רמת הביקוש לנכס שלכם וכמובן מידת הגמישות שאתם יכולים להרשות לעצמכם. אז מתי נכון למכור קודם? במקרים רבים, במיוחד כאשר מדובר בשדרוג מדירה לדירה, אני ממליץ להתחיל דווקא ממכירת הנכס הקיים. נניח שאתם עוברים מדירת 3 חדרים ל־4 חדרים, או מדירת 4 חדרים ל־5 חדרים. אלה סוגי נכסים שבהם קיים בדרך כלל היצע רחב יחסית בשוק. המשמעות היא שאתם לא בהכרח חייבים למצוא את הבית הבא שלכם באופן מיידי. אם קודם תמכרו את הנכס שלכם, תדעו בדיוק כמה כסף נשאר לכם לאחר המכירה, מה גובה ההון העצמי שעומד לרשותכם ומה התקציב האמיתי שלכם לרכישה. וזה יתרון משמעותי. במקום לחפש נכס חדש מתוך הערכה של “בערך כמה נקבל על הבית”, אתם יוצאים לשוק כשיש לכם תמונה כלכלית הרבה יותר ברורה. בנוסף, בשוק שבו קיימות לא מעט דירות 4 ו־5 חדרים, ניתן לעיתים להרשות לעצמכם לקחת את הזמן, לבחון עסקאות, להשוות בין שכונות ונכסים ולחכות להזדמנות שמתאימה לכם - ולא לקנות מתוך לחץ. אבל מה קורה כשמדובר בנכס שקשה למצוא? כאן התמונה יכולה להשתנות. אם אתם מחפשים פנטהאוז, דירת גן, קוטג’ או נכס בעל מאפיינים מאוד ספציפיים - ההיצע בשוק מצומצם משמעותית. יכול להיות שתמכרו את הבית שלכם היום, אבל הנכס שאתם באמת רוצים לקנות יופיע רק בעוד מספר חודשים. במקרה כזה, מכירה לפני רכישה עלולה להכניס אתכם לסיטואציה שבה אתם מוכרים את הבית, אבל מתקשים למצוא את הבית הבא. ולכן, בנכסים ייחודיים, לפעמים דווקא יש היגיון לאתר קודם את הנכס הבא ולבנות את העסקה בהתאם. ומה לגבי מי שיכול להרשות לעצמו לקנות לפני שמכר? כאן נכנסת לתמונה היכולת הכלכלית. יש משפחות שמחזיקות בהון עצמי משמעותי או יכולות לקבל מימון שמאפשר להן לבצע רכישה לפני שמכרו את הנכס הקיים. עבורן, האפשרות לקנות קודם יכולה להיות אטרקטיבית מאוד. הן יכולות למצוא את הנכס המתאים, לסגור עסקה ולהימנע מהתחושה ש”השעון מתקתק” והן חייבות למצוא בית חדש בתוך זמן קצר. אבל גם כאן חשוב מאוד לבצע את המהלך בצורה מחושבת. היכולת לקנות לפני שמוכרים לא אומרת בהכרח שזה הדבר הנכון לעשות. צריך להבין את עלויות המימון, את לוחות הזמנים, את הסיכון שבהחזקת שני נכסים במקביל ואת האפשרות שהנכס הקיים יימכר במחיר או בקצב שונים ממה שתכננתם. ויש עוד נקודה חשובה - כוח המיקוח לסדר הפעולות יכולה להיות גם השפעה על הדרך שבה הצד השני רואה אתכם בעסקה. קונה שכבר מכר את הבית שלו, יודע כמה כסף עומד לרשותו והוא פנוי להתקדם - מגיע לעסקה מעמדה שונה מקונה שעדיין צריך למכור את הנכס שלו כדי להשלים את הרכישה. מצד שני, מוכר שמצא את הבית הבא שלו עלול להיות בלחץ למכור במהירות את הנכס הקיים. ולחץ, כידוע, הוא לא תמיד חבר טוב במשא ומתן. אז מה נכון לעשות? התשובה היא שלא מתחילים מהשאלה “מה עושים קודם?” מתחילים מהשאלה: “מה המצב הספציפי שלי?” מה שיכול להיות נכון למשפחה אחת, יכול להיות מהלך לא נכון לחלוטין עבור משפחה אחרת. צריך לבחון את שווי הנכס הקיים, את ההון העצמי, את יכולת המימון, את סוג הנכס שאתם רוצים לקנות, את רמת ההיצע באזור ואת לוחות הזמנים שמתאימים לכם. בסופו של דבר, עסקת נדל”ן טובה היא לא רק למצוא את הבית הנכון במחיר הנכון. היא גם לדעת מתי למכור, מתי לקנות, ואיך לחבר בין שתי העסקאות בצורה שתשמור עליכם מבחינה כלכלית ותאפשר לכם לקבל החלטות בלי לחץ מיותר. ולכן, לפני שאתם מפרסמים את הבית למכירה או מתחילים להסתובב בין נכסים - כדאי לעצור לרגע, להבין את התמונה המלאה ולבנות אסטרטגיה. כי בנדל”ן, התזמון הוא חלק מהעסקה.